آینده نه‌چندان روشن بازار مسکن

روزنامه جهان صنعت نوشت: بازار مسکن ایران در آستانه بحرانی تازه قرار گرفته است؛ بحرانی که نه از جنس تقاضا بلکه از بطن افت شدید عرضه و رشد بی‌رویه هزینه‌های ساخت سر برآورده است. بررسی داده‌های رسمی مرکز آمار ایران نشان می‌دهد که میزان صدور پروانه‌های ساختمانی در کشور طی سال گذشته با کاهش معناداری روبه‌رو بوده و همزمان، قیمت تمام‌شده ساخت نیز رشد قابل‌توجهی داشته است. این دو عامل در کنار هم، نوید دورانی دشوارتر برای بازار مسکن می‌دهند؛ بازاری که سال‌هاست میان رکود و تورم در نوسان است.

براساس اطلاعات منتشرشده از سوی مرکز آمار ایران، در زمستان سال گذشته(1403)، در مجموع بیش از 40‌هزار پروانه ساختمانی در کشور صادر شده که در مقایسه با زمستان سال قبل از آن(1402) 23‌درصد کاهش را نشان می‌دهد. این کاهش نشان‌دهنده افت محسوس تمایل یا توان سازندگان به آغاز پروژه‌های جدید است.

این کاهش تنها به یک فصل محدود نمی‌شود. در مجموع در سال گذشته(1403)، تعداد 141‌هزار و 686 پروانه ساختمانی در شهرهای کشور صادر شده است. این در حالی است که در سال1402 این رقم 147‌هزار و 228 فقره بوده است. مقایسه این دو عدد نشان می‌دهد که کل صدور پروانه‌های ساختمانی در سال1403 نسبت‌به سال پیش از آن 8/‌‌3‌درصد کاهش داشته است.

اگر به گذشته بازگردیم، اوج صدور پروانه ساختمانی طی دهه گذشته مربوط به سال1399 بوده است؛ سالی که در آن بیش از 187‌هزار پروانه ساختمانی در شهرهای کشور صادر شده بود. به عبارت دیگر، طی تنها چهارسال، میزان صدور پروانه ساخت حدود 25‌درصد کاهش یافته است؛ روندی که اگر تداوم یابد، بحران کمبود عرضه در بازار مسکن را عمیق‌تر خواهد کرد.

آخرین آمار مرکز آمار ایران میزان سرمایه‌گذاری بخش‌خصوصی در صنعت ساختمان به تابستان1403 اختصاص دارد که رقم آن بالغ‌بر 297‌هزار‌میلیارد تومان بوده است؛ از این میزان، بیش از 188همت مربوط به ساختمان‌های نیمه‌تمام، بالغ‌بر 69همت‌ مربوط‌به ساختمان‌های شروع‌شده و 39همت مربوط‌به ساختمان‌های تکمیل شده بوده است.

تورم مصالح ساختمانی همچنان بالاست

همزمان با کاهش تمایل به ساخت، افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی نیز به دغدغه جدی سازندگان تبدیل شده است. براساس داده‌های رسمی، تورم بخش نهاده‌های ساختمانی در زمستان گذشته(1403) 30‌درصد بوده است. هرچند این رقم نسبت به زمستان1402 که 1/‌‌37‌درصد گزارش شده بود، کاهش یافته اما همچنان عددی بالا و نگران‌کننده محسوب می‌شود.

این تورم 30‌درصدی بدان معناست که در یک‌سال، هزینه ساخت هر متر مربع مسکن – بدون در نظر گرفتن قیمت زمین- حدود یک‌سوم افزایش یافته است. چنین روندی به‌ویژه در پروژه‌های بلندمدت و مشارکتی، ریسک اقتصادی سرمایه‌گذاران را بالا می‌برد و در بسیاری از موارد، آنها را به تعویق یا توقف پروژه‌های جدید سوق می‌دهد.

تلاقی رکود ساخت با رشد هزینه

کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی از یک‌سو و تورم بالای نهاده‌های ساخت از سوی دیگر، در نهایت به تعمیق شکاف میان عرضه و تقاضا در بازار مسکن منجر خواهد شد. درحالی‌که جمعیت شهری کشور همچنان در حال رشد است و تقاضا برای مسکن، به‌ویژه در دهک‌های پایین و متوسط جامعه، فزاینده است، نبود انگیزه و توان برای تولید واحدهای جدید می‌تواند زمینه‌ساز جهش‌های بعدی قیمت در سال‌های پیش‌رو شود.

از سوی دیگر، استمرار کاهش صدور پروانه ساخت می‌تواند زنگ خطر برای اشتغال در صنعت ساختمان نیز باشد. این صنعت یکی از بزرگ‌ترین حوزه‌های اشتغالزا در اقتصاد ایران محسوب می‌شود و افت فعالیت‌های عمرانی در آن، اثرات دومینو‌واری بر بازار کار، مصرف مصالح و حتی تولیدات کارخانه‌ای خواهد داشت.

ضرورت مداخله هدفمند

با توجه به شواهد موجود، صنعت ساختمان در ایران با ترکیبی از کاهش شدید مجوزهای ساخت و افزایش بی‌وقفه هزینه‌ها مواجه است. تداوم این روند، تولید مسکن را به شدت تحت‌تاثیر قرار خواهد داد و می‌تواند بحران مسکن را در میان‌مدت تشدید کند.

در چنین شرایطی، ضرورت دارد سیاستگذاران اقتصادی و شهری با ابزارهایی مانند تسهیلات هدفمند ساخت‌وساز، معافیت‌های مالیاتی، حذف بوروکراسی‌های زائد و کنترل تورم نهاده‌های ساختمانی، از این صنعت حیاتی حمایت کنند. در غیراین صورت، نه‌تنها بازار مسکن بلکه کل اقتصاد کشور از رکود این بخش متاثر خواهد شد.

تداوم کاهش تولید مسکن در سال‌جاری

سیدمحمد مرتضوی عضو هیات‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن و ساختمان ایران درباره آینده صنعت ساختمان و شرایط حاکم بر بازار مسکن اظهار داشت: میزان ساخت‌وساز در کشور طی سال گذشته نسبت‌به سال1402 کاهش داشت و پیش‌بینی می‌شود امسال نیز این کاهش تولید تداوم داشته باشد.

او با بیان اینکه صنعت ساختمان هم از نظر عرضه و هم تقاضا با مشکل روبه‌رو است، از قیمت تمام‌شده مسکن به عنوان یکی از مشکلات این بخش نام برد و اظهار داشت: قیمت تمام‌شده مسکن به دلیل نرخ عمومی تورم، به‌صورت مستمر در حال افزایش است به‌طوری‌که هم قیمت مصالح ساختمانی و هم دستمزد کارگران و استادکاران افزایشی بوده است.

کاهش سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن

مرتضوی به موضوع سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در حوزه مسکن نیز اشاره کرد و گفت: در سال‌های اخیر سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن کاهش داشته است زیرا در شرایطی که قیمت تمام شده مسکن بالا رفته است، سرمایه‌گذاران نیز از تسهیلات بانکی محروم بوده‌اند. او خاطرنشان کرد که ورود سرمایه‌گذاران به صنعت ساختمان نیازمند پیش‌بینی‌پذیر بودن قیمت فروش مسکن است تا انگیزه آنها برای سرمایه‌گذاری افزایش یابد.

عضو هیات‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن و ساختمان ایران به وضعیت تقاضای مسکن بین خانوارهای ایرانی اشاره کرد و به ایرنا گفت: در برخی مناطق کشور، شرایط به گونه‌ای است که خانه‌دار شدن به رویا تبدیل شده و افراد نمی‌توانند با اتکا به یک پس‌انداز صاحب مسکن شوند درحالی‌که در سال‌های ابتدایی دهه90 افراد با تسهیلات بانکی واحدهای مسکونی تهیه می‌کردند.

مرتضوی خاطرنشان کرد: در اوایل دهه90 تسهیلات بانکی حدود 70‌درصد هزینه‌های ساخت یک ساختمان را تشکیل می‌داد که اکنون این رقم به کمتر از 10‌درصد رسیده است. او بخش عمده در بازار مسکن را ناشی از مساعد نبودن سرمایه‌گذاری در ساخت و نبود تقاضا از سوی خریداران عنوان و تاکید کرد: بهبود شرایط در بازار مسکن نیازمند بهبود شاخص‌های کلان اقتصادی از جمله افزایش سطح درآمد افراد، کنترل تورم، کاهش قیمت تمام‌شده مسکن و افزایش کمی و کیفی تسهیلات بانکی است.

بازار مسکن نیازمند سیاست‌های حمایتی است

عضو هیات‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن و ساختمان ایران یکی از راهکارها برای بهبود شرایط در صنعت ساختمان را پیش‌بینی سیاست‌های حمایتی از سرمایه‌گذاران در این عرصه عنوان کرد و گفت: این سیاست‌ها باید در جهت حمایت و تقویت تولید مسکن و مصرف‌کنندگان و خریداران واقعی مسکن باشد.

او این نکته را یادآور شد که علاوه‌بر اینکه سیاستگذاری‌ها در حوزه کنترل بازار مسکن نتوانسته تاکنون موثر باشد، در تزریق تسهیلات مفید به این بخش نیز ضعیف عمل شده است.

مرتضوی به اثر ناترازی‌ها بر بازار مسکن نیز اشاره کرد و گفت: شرایط به گونه‌ای است که در برخی نقاط مسکن تولید می‌شود اما به‌دلیل اینکه نمی‌توان انشعابات آب، برق و گاز در اختیار مردم قرار داد، در عمل غیرقابل سکونت شده است به همین دلیل تولید مسکن باید متناسب با زیرساخت‌ها و نحوه تامین انرژی واحدهای مسکونی باشد.

قیمت مسکن حباب ندارد

این فعال بازار مسکن با تاکید بر اینکه قیمت مسکن در شرایط کنونی حباب ندارد، توضیح داد: در سال‌های گذشته شاهد بروز تورم‌های 30 تا 40‌درصدی و حتی بیشتر در اقتصاد بودیم اما افزایش قیمت مسکن کمتر از تورم عمومی بوده است و بنابراین نمی‌توان گفت که با حباب قیمتی در بازار مسکن روبه‌رو هستیم.

مرتضوی درباره قیمت‌ها در بازار مسکن نیز اظهار داشت: ممکن است برخی افراد به دلایل مختلف بخواهند سرمایه خود را از بخش مسکن خارج کنند و بنابراین احتمال فروش با نرخ پایین‌تر وجود دارد اما این موضوع عمومیت ندارد و قیمت‌های فعلی واقعی و رو به صعود است.

او یکی از ابزارها برای رونق این بازار را ثبات در اقتصاد مسکن عنوان و تاکید کرد: نیازمند اصلاح سیاست‌های دولت در حوزه مسکن و تاکید بر سیاست‌های حمایتی هستیم. او دسترسی بهتر مردم به مسکن را نیازمند تقویت رفاه عمومی خانواده‌ها دانست و ابراز امیدواری کرد که با حل مشکلات کشور و قرار گرفتن در مسیر رشد و تعالی اقتصادی، مردم بتوانند مسکن مورد نیاز خود را تهیه کنند.