جهان صنعت نوشت: ثبت‌نام تسهیلات ودیعه مسکن با سقف جدید در حالی از دیروز آغاز شد که کارشناسان نسبت به تناسب نداشتن مبلغ این وام با قیمت‌های موجود در بازار برای واحدهای مسکونی انتقاد دارند. از سویی به خاطر سود بالای این وام، متقاضیان توان پرداخت اقساط حدود 26میلیون تومانی آن را نخواهد داشت.
ثبت‌نام تسهیلات ودیعه مسکن با سقف‌های جدید از روز گذشته آغاز شده است اما آنطور که کارشناسان می‌گویند، این اعداد تازه نه‌تنها مرهمی بر زخم عمیق مستاجران و خریداران نیست بلکه ممکن است در نهایت به انباشت بدهی‌های بانکی برای خانوارهایی منجر شود که نه توان خرید خانه دارند و نه ظرفیت بازپرداخت اقساط سنگین وام را. این گزارش به بررسی واقع‌بینانه عملکرد وام‌های جدید خرید و اجاره مسکن، محدودیت‌های ساختاری و تبعات اجتماعی- اقتصادی آنها می‌پردازد.
شرایط و سقف جدید وام ودیعه مسکن
دو مانع از مقابل متقاضیان دریافت وام اوراق خرید مسکن برداشته شد؛ یکی از این اقدامات حذف شرط سن بنا و دیگری امکان پرداخت وام به دو نفر از اعضای خانواده است. پیش از این صرفا زوجین می‌توانستند از امکان دریافت وام دو نفره استفاده کنند.
بانک عامل بخش مسکن اعلام کرد که محدودیت مربوط به سال ساخت ساختمان حذف شده و از این پس، اعطای این تسهیلات فارغ از قدمت بنا امکان‌پذیر است. قبلا تسهیلات صرفا به واحدهای با عمر بنای کمتر از 30سال تعلق می‌گرفت. در تصمیمی دیگر امکان پرداخت تسهیلات خرید مسکن تا سقف تسهیلات زوجین به بستگان با مصادیق «پدر و فرزند»، «مادر و فرزند»، «خواهر و برادر»، «خواهر و خواهر» و «برادر و برادر» فراهم شده است.
طبق اعلام بانک مسکن، سقف تسهیلات خرید برای این گروه در تهران به یک‌میلیارد تومان، در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای 200هزار نفر 800میلیون تومان و در سایر مناطق شهری به 600 میلیون تومان رسیده است. به این مبلغ 280میلیون تومان وام جعاله نیز تعلق می‌گیرد بنابراین متقاضیان وام اوراق می‌توانند تا یک‌میلیارد و 280میلیون تومان دریافت کنند.
وام اوراق بانک مسکن با نرخ سود 5/22درصد و مدت بازپرداخت 12ساله پرداخت می‌شود. بررسی‌ها نشان می‌دهد اقساط ماهانه وام یک‌میلیارد و 280میلیون تومانی حدود 25میلیون و 700هزار تومان خواهد بود. مجموع سود این دو فقره وام نیز به حدود 2میلیارد و 431میلیون تومان می‌رسد. البته برای دریافت هر 500هزار تومان از این تسهیلات باید یک برگ اوراق خریداری کرد که امروز قیمت آن حدود 107هزار تومان است یعنی باید حدود 274میلیون تومان برای دریافت وام میلیارد و 280میلیون تومانی هزینه کرد.
در حال حاضر وام 28/1میلیارد تومانی اوراق به نوعی مهم‌ترین تسهیلات خرید مسکن محسوب می‌شود که رقم آن در مقایسه با دیگر وام‌ها بیشتر است اما این مبلغ نیز هیچ تناسبی با قیمت‌ها در بازار مسکن ندارد. با توجه به قیمت‌های پیشنهادی فروش آپارتمان در تهران که هم‌اکنون به حدود 114میلیون تومان در هر مترمربع رسیده است. برای خرید یک آپارتمان 50متری در پایتخت به طور میانگین باید 5میلیارد و 700میلیون تومان هزینه کرد که وام یک‌میلیارد و 280میلیون تومانی کمتر از یک‌چهارم قیمت آن را پوشش می‌دهد.
بازی اعداد و ارقام در بازار بی‌منطق مسکن
در شرایطی که متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهرهای بزرگ از مرز 80 تا 100میلیون تومان گذشته و در مناطق میانی تهران، خانه‌ای زیر 3میلیارد تومان به‌سختی پیدا می‌شود، وام خرید مسکن به سقف یک میلیارد و 280میلیون تومان رسیده است؛ رقمی که در نگاه اول شاید چشمگیر به نظر برسد اما در میدان واقعی معاملات ملک، تقریبا نیمی از قیمت یک واحد 60 تا 70متری را هم پوشش نمی‌دهد.
کارشناسان اقتصاد مسکن این عدد را غیرکارکردی می‌دانند. در واقع حتی با فرض حذف دو محدودیت مهم این تسهیلات یعنی شرط سنی ملک و شرط تاهل برای مجردها، باز هم بسیاری از متقاضیان مسکن، نه امکان تامین باقیمانده قیمت ملک را دارند، نه می‌توانند اقساط وام را پرداخت کنند.
وام‌هایی با اقساط کمرشکن
شاید بزرگ‌ترین مانع نه رقم وام بلکه اقساط آن باشد. بررسی‌ها نشان می‌دهد که اقساط ماهانه وام خرید مسکن 280/1میلیارد تومانی، با نرخ سود متعارف بانکی، به حدود 25میلیون و 700هزار تومان در ماه می‌رسد. این در حالی است که طبق آمار رسمی، میانگین درآمد ماهانه خانوار شهری حدود 20 تا 25میلیون تومان است و آن هم شامل دهک‌های بالای درآمدی می‌شود. به عبارت دیگر بخش بزرگی از متقاضیان واقعی مسکن یعنی دهک‌های میانی و پایین حتی توان پرداخت نیمی از اقساط را هم ندارند.
در مورد وام ودیعه مسکن نیز شرایط به همین اندازه نگران‌کننده است. سقف جدید این وام‌ها، اگرچه نسبت به سال‌های گذشته افزایش یافته اما همچنان با نرخ سود بالا و اقساط ماهانه‌ای که به 26میلیون تومان می‌رسد عملا از دسترس مستاجران واقعی دور مانده است. آن هم در شرایطی که افزایش نجومی اجاره‌بها باعث شده مستاجران نه‌تنها پس‌اندازی برای پرداخت اقساط نداشته باشند بلکه اغلب با بدهی یا جابه‌جایی اجباری مواجه هستند.
سیاست‌های غیرهدفمند؛ محرک تورم یا کمک به تقاضا؟
منتقدان می‌گویند سیاست‌های وام‌دهی فعلی بانک‌ها و دولت نه براساس نیازهای واقعی بازار مسکن بلکه با هدف ایجاد تحرک مصنوعی در بازار و رضایت مقطعی بخشی از جامعه طراحی شده‌اند. به نظر کارشناسان این وام‌ها نه فقط کارکرد حمایتی ندارند بلکه با افزایش نقدینگی و هدایت آن به سمت بازار ملک می‌توانند باعث رشد بیشتر قیمت مسکن و تورم انتظاری شوند. آنها معتقدند که حذف شروط دست‌وپاگیر برای دریافت وام تنها در صورتی می‌تواند موثر باشد که با سیاست‌های حمایتی مکمل مثل کنترل قیمت مسکن، عرضه هدفمند واحدهای ارزان‌قیمت و اصلاح نظام مالیاتی همراه شود. در غیر این صورت، این ابزارهای مالی صرفا به ابزار بدهکار کردن اقشار متوسط و ضعیف تبدیل خواهند شد.
خانه؛ کالایی لوکس، نه حق شهروندی!
در سال‌های اخیر مسکن در ایران عملا از یک نیاز انسانی و حق شهروندی به یک کالای لوکس و ابزار سرمایه‌گذاری بدل شده است. در این شرایط حتی سیاست‌های بانکی نیز به جای حمایت از متقاضیان واقعی، بیشتر به سود سرمایه‌گذاران و دارندگان املاک چندگانه خدمت می‌کند.
وام‌های میلیاردی خرید و اجاره، وقتی با نرخ سود بالا و دوره بازپرداخت کوتاه ارائه می‌شوند، از ماهیت «تسهیلات حمایتی» فاصله می‌گیرند و بیشتر شبیه وام‌های تجاری هستند؛ وامی که به درد پروژه‌های سودآور می‌خورد، نه سقف بالای سر یک خانوار معمولی.
شرایط دشوار دریافت وام مسکن و بازپرداخت اقساط آن
در همین خصوص یک کارشناس بازار مسکن نیز درباره تاثیرگذاری حذف دو مورد از شروط وام اوراق مسکن گفت: این موضوع که در راستای افزایش توان خرید متقاضیان آپارتمان و رونق بازار مسکن، محدودیت‌های دریافت وام حذف شود اقدام خوبی است اما تجربه نشان داده که مصوبات و دستورالعمل‌های بانکی معمولا در زمان اجرا گرفتار اقدامات سلیقه‌ای و تصمیمات خلق‌الساعه مدیران میانی بانک‌ها می‌شود.
سعید لطفی افزود: ابزارها و تسهیلاتی که به صورت بسته جدید رونمایی می‌شود اغلب جنبه تبلیغاتی دارد. این وام‌ها تا زمانی جذاب است که کسی برای دریافت آن اقدام نکرده باشد. بعضا سازمان‌ها، وزارتخانه‌ها، مجلس یا نظام بانکی، قوانین و مصوباتی را اعلام می‌کنند که گستره اجرای آن چندان زیاد نیست.
عضو هیات‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک تصریح کرد: به طور مثال وام مسکن روستایی یا ودیعه مسکن به دلیل محدویت منابع و سهمیه‌ای که به هر بانک تعلق می‌گیرد غالبا به همه متقاضیان پرداخت نمی‌شود. حتی در نهضت ملی مسکن می‌بینیم که نظام بانکی به بخش کوچکی از تعهدات خود عمل کرده است. درخصوص پرداخت 20درصد تسهیلات بانکی به بخش مسکن نیز شاهدیم که حدود
5درصد این رقم محقق می‌شود و به دلیل طولانی بودن مدت زمان پرداخت وام مسکن، نظام بانکی تمایل چندانی به پرداخت این تسهیلات ندارد. او با بیان اینکه متقاضیان دریافت وام مسکن بعضا باید از هفت‌خان رستم عبور کنند به ایسنا گفت: در مواردی پیش می‌آید که تمام تضامین لازم از متقاضی دریافت شده اما در زمان پرداخت، بانک‌ها طفره می‌روند بنابراین آنچه بیش از تصویب قوانین اهمیت دارد، ضمانت اجرای آن است.
لطفی خاطرنشان کرد: از طرف دیگر تا حدود یک دهه قبل، وام‌ها بخش قابل‌توجهی از قیمت مسکن را پوشش می‌داد چراکه قیمت مسکن تا این حد بالا نرفته بود. مثلا با 25میلیون تومان می‌شد در تهران آپارتمان خریداری کرد که نزدیک 18میلیون تومان وام می‌دادند اما اکنون یک‌میلیارد و 280میلیون تومان، تناسب چندانی با قیمت مسکن ندارد. مضافا اینکه به خاطر سود بالای این وام، متقاضی توان پرداخت اقساط حدود 26میلیون تومان آن را نخواهد داشت.
وعده‌های پرطمطراق، واقعیت‌های تلخ
در پایان باید گفت تسهیلات فعلی خرید و ودیعه مسکن اگرچه از لحاظ عددی رشد کرده‌اند اما همچنان فاقد کارایی در حل مشکل ریشه‌ای بازار ملک هستند. از یک‌سو قدرت خرید خانوار به‌شدت کاهش یافته و از سوی دیگر، رشد قیمت مسکن با هیچ ابزاری مهار نشده است. در چنین شرایطی افزایش وام بدون کنترل بازار فقط به افزایش تعهدات مالی خانوارها منجر خواهد شد، نه خانه‌دار شدن آنها.
دولت و نظام بانکی اگر می‌خواهند واقعا گره‌ای از بازار مسکن باز کنند باید به جای تکرار سیاست‌های ناکارآمد گذشته به سراغ برنامه‌هایی مثل ساخت مسکن استیجاری دولتی، بازتعریف طرح‌های حمایتی هدفمند و مشوق‌های مالیاتی برای عرضه واحدهای کوچک‌متراژ بروند در غیر این صورت وام‌ها فقط آدرس اشتباهی خواهند بود در مسیر خانه‌دار شدن.
