روزنامه توسعه ایرانی نوشت: 19 خردادماه، مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران از تعیین سقف اجاره بها سال 1404 به میزان 25 درصد در شهر تهران و 20 درصد برای شهرهای جدید خبر داد.
رضا خالقی ادامه داد: با توجه به تصمیم و مصوب شدن میزان نرخ رشد اجاره بها در سال 1404 مطابق با قانون افزایش نرخ اجاره بها بیش از 25 درصد در شهر تهران تخلف محسوب می‌شود و هیچ مالکی حق ندارد بیش از این نرخ به مستاجر واحد مسکونی را اجاره بدهد. در صورتی که مالک بیش از نرخ تعیین شده واحد مسکونی خود را به مستاجر اجاره دهد، مستاجر می‌تواند تا 5 سال از مالک در شورای حل اختلاف شکایت کند. در صورتی که مشاور املاکی بیش از نرخ اجاره بهای تعیین شده قرارداد منعقد کند با بازرسی‌هایی که انجام می‌شود با آنها برخورد خواهد شد.
گفتنی است، از سال 1399 به دنبال شیوع ویروس کرونا و با هدف حمایت از مستاجران، دولت سقف افزایش اجاره بها را 25 درصد تعیین کرد و سیاست تعیین سقف تا کنون ادامه یافته است. در حال حاضر این اختیار به شورای مسکن استان‌ها محول شده و هر استان متناسب با نرخ تورم آن استان، میزان مجاز افزایش اجاره بها را تعیین می‌کند.
عدم‌تمکین به نرخ اعلامی اجاره‌بها موجب جریمه و تعزیر است
همانطور که مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران اشاره کرده است، دولت ادعای ضمانت و نظارت کافی بر بازار اجاره دارد و عنوان می‌کند که افزایش بیش از 25 درصد نرخ اجاره‌بها موجب جریمه موجران و مالکان می‌شود.
خالقی روز گذشته در گفت‌وگو با ایرنا، پیرامون ضمانت اجرایی نرخ اجاره بهای تعیین شده، بیان داشت: قانون ساماندهی بازار مسکن، زمین و اجاره مصوب سال 1402، مناسبات موجر و مستاجر را تعیین و همچنین متولی ضمانت در این زمینه و محل شکایت را مشخص کرده است. او توضیح داد: این اقدام و تعیین حداکثر رشد نرخ اجاره‌بها، گام نخست برای تنظیم بازار اجاره است و در گام بعدی موضوع نظارت مطرح می‌شود که این مهم بر عهده اتحادیه مشاوران املاک، اتاق اصناف و سازمان تعزیرات حکومتی است. مستاجرانی که با قراردادهای تحمیلی بیش از نرخ بهای یاد شده مواجه می‌شوند، از طریق مراجع حقوقی از جمله شورای حل اختلاف و سازمان تعزیرات حکومتی می‌توانند به طرح دعوی بپردازند که سازمان تعزیرات حسب قانون ورود و رسیدگی و با موجران و همچنین مشاوران املاکی که با نرخ‌های بیش از نرخ‌های اعلامی اقدام به انعقاد قرارداد کرده باشند به شدت برخورد خواهد کرد که مشمول جریمه‌های نقدی و حتی پلمب خواهند شد.
همچنین دولت ادعا دارد که سامانه خودنویس یک پایگاه داده بسیار مناسب برای کنترل و ساماندهی بازار مسکن است که می‌تواند جلوی بسیاری از این تخلفات را بگیرد اما سوال اینست که آیا نظارت بر بازار اجاره و ضمانت کافی این قانون یک ادعای با پشتوانه است یا واقعیت‌های بازار چیز دیگری برای گفتن دارند؟ در این گزارش به این سوالات در گفت‌وگو با یکی از کارشناسان حوزه مسکن پاسخ داده شده است.
قانونی کردن وضعیت لجام‌گسیخته اجاره
یک کارشناس بازار مسکن در ارزیابی خود از قانون سقف اجاره‌بها، اظهار کرد: متاسفانه دولت به جای اصلاح ساختار رهن و اجاره در کشور، اقدام به قانونی کردن افزایش لجام‌گسیخته اجاره‌بها کرده است.
مجید گودرزی این قانون را به نوعی همراهی دولت با موجران دانست و افزود: این سقف 25 درصدی افزایش اجاره‌بها در حالی تصویب شده است که بسیاری از مستأجران قادر نیستند قیمت‌های قبلی هم پرداخت کنند ولی متاسفانه دیدیم دولت به جای اینکه به سمت اصلاح بازار رهن و اجاره برود، به سمتی رفته است که در یک هماهنگی با موجران معیشت مستأجران را بیشتر از گذشته تحت فشار قرار داده است.
90 درصد درآمد دهک‌های فقیر صرف مسکن می‌شود
این تحلیلگر حوزه مسکن درباره قانون سقف اجاره‌بها بیان داشت: این افزایش 25 درصدی از نظر من پذیرفتنی نیست؛ وقتی گفته می‌شود به صورت میانگین 55 درصد درآمد خانوارها در شهرهای بزرگ به موضوع مسکن اختصاص پیدا می‌کند، یعنی سهم مسکن در درآمد دهک‌های فقیر جامعه تا بالای 90 درصد هم می‌رسد اما ممکن است برای دهک‌های متول و پردرآمد تا زیر 10 درصد هم باشد.
گودرزی تصریح کرد که در مجموع می‌توان گفت که افزایش 25 درصدی سقف اجاره‌یها فشار را به بخش‌های کم‌درآمد جامعه بیشتر می‌کند و این پذیرفتنی نیست.
او ادامه داد: انتظارمان از دولت این بود که در موضوعاتی مانند وام ودیعه، قیمت‌گذاری منطقه‌ای، خانه‌های خالی و … اقدام موثری انجام دهد اما تنها کاری که دولت انجام داده متاسفانه افزایش 25 درصدی قیمت اجاره است که این واقعا فشار را به دوش مستأجران اضافه می‌کند.
قانون سقف اجاره‌بها ضمانت اجرایی کافی ندارد
این کارشناس اقتصاد مسکن به رعایت نشدن این سقف توسط مالکان اشاره کرد و گفت: از سوی دیگر این سقف توسط موجران رعایت نمی‌شود و هم اینکه همین افزایش 25 درصدی هم با درآمد مستاجران همخوانی ندارد زیرا این بخش سال‌های متمادی رها شده بوده و موجران تا جایی که توانستند قیمت‌ها را بالا برده‌اند و دولت فقط باید به فکر این باشد که قیمت‌گذاری را کارشناسی شده و قانونمند کند و از دست مالک هم خارج کند زیرا در حال حاضر مسکن به یک بحران گسترده و اجتماعی تبدیل شده است.
گودرزی با اشاره به نبود ضمانت در این قانون، تاکید کرد که 20 درصد برای حداکثر افزایش است اما همه سعی می‌کنند تا همین سقف قیمت‌ها را افزایش دهند. او یادآور شد: ما از دولت بارها خواهش کردیم که موضوع مهم ساماندهی بازار مسکن را در دستور کار قرار دهد اما میبینیم که این مهم اتفاق نیفتاده و دولت فقط به افزایش سقف اجاره‌ها اکتفا کرده است که در عموم موارد رعایت نمی‌شود و این قانون ضمانت‌های اجرایی کافی ندارد.
این تحلیلگر همچنین عنوان کرد: متاسفانه در یک بدعت غلط و زشت موجران برای اینکه مستأجران نتوانند با کمک قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره از مالکان متخلف شکایت کنند، اقدام به اخراج مستأجران می‌کنند و این وضعیت با توجه به اینکه پایگاه داده قدرتمندی برای کنترل این موضوع در دست دولت نیست، می‌توان گفت به یک معضلی تبدیل شده به صورتی که اخراج مستأجران و جابه‌جایی مداوم آنها، هزینه‌های آنان را بیشتر کرده است.
حل معضل مسکن با بحران بدهی بانکی!
گودرزی در ادامه، بیان کرد: واقعیت اینست که مستأجران در ایران چهار نوع هزینه برای اجاره پرداخت می‌کنند؛ یکی بابت خود اجاره، دومی بابت کاهش ارزش پولی که ربطی به مستاجر ندارد اما مستأجران بیشترین هزینه را پرداخت می‌کنند، یکی دیگر بابت تورم مسکن است که هرساله بیشتر می‌شود و در نهایت بابت تسهیلات بانکی است که برای اجاره و رهن خانه پرداخت می‌شود.
او تصریح کرد: دولت مسیر اشتباهی را در پیش گرفته است و درصدد است که بحران تورم مسکن را با بحران بدهی بانکی حل کند که این دو هر دو چالش‌های مهمی هستند.
این کارشناس بازار مسکن درباره اینکه «آیا سامانه خودنویس می‌تواند یک پایگاه داده خوب برای دولت باشد و ضمانت اجرایی قانون سقف اجاره‌بها را تامین کند؟»، پاسخ داد: قطعا زیرا یک سامانه بسیار خوبی است اما میبینیم که کارشکنی‌ها این سامانه را آزار می‌دهد.
گودرزی توضیح داد: اگر این سامانه شکل بگیرد، ضمانت‌های اجرایی به تمام خدمات دولتی تسری پیدا کند و خدمات دولتی بدون ثبت در سامانه املاک و اسکان صورت نگیرد، دیگر همه تلاش می‌کنند در سامانه خودنویس ثبت نام کنند و این اتفاق، هم می‌تواند یک پایگاه داده خیلی خوب برای دولت فراهم کند و هم می‌تواند بازار را بهتر کنترل کند.
او در نهایت خاطرنشان کرد: اما مهمتر اینست جلوی بخشی از هزینه‌های مستأجران، از قبیل پرداخت کمیسیون و رفتارهای ناشایستی که در قراردادها به صورت غیررسمی انجام می‌شود، گرفته شود.
رامتین موثق
