حفاظت از حقوق شما با تنظیم اصولی قرارداد رهن و اجاره
تعریف اجاره‌نامه
در جوامع شهری با افزایش جمعیت و همچنین افزایش هزینه‌های خرید خانه، پدیده‌ای به نام اجاره‌نشینی به وجود آمده است. اجاره قراردادی است طبق آن موجر، مال منقول و غیرمنقول خود را به مستأجر برای مدت معینی و در ازای دریافت مبلغی مشخص واگذار می‌کند.
آشنایی با انواع اجاره‌نامه
به طور کلی در قانون سه نوع اجاره‌نامه تعریف شده است. مسکونی، تجاری و یا محل‌هایی از قبیل درمانگاه، مؤسسه خیریه و… که این محل‌ها نیز در بخش اماکن مسکونی دسته‌بندی شده‌اند. اگر مالک (موجر) و مستأجر به تفاهم رسیده و قراردادی مابین آنها به امضا برسد. مستأجر بر طبق قانون باید مبلغی به‌عنوان اجاره بها به موجر پرداخت نماید تا مستأجر به‌عنوان مالک منافع عین مورد اجاره شناخته شود.
نکات مهم در عقد اجاره‌نامه
1. موجر باید مالک خانه، آپارتمان و یا مغازه باشد: کسی غیر از مالک و یا وکیل او اجازه ندارد تا ملکی را اجاره دهد. مستأجر می‌تواند محلی را که اجاره گرفته است به دیگری اجاره دهد مگر اینکه در قرار دادنامه اجاره این حق از او سلب شده باشد.
2. در قرار دادنامه مدت اجاره باید مشخص شود: در اجاره‌نامه اگر مدت اجاره مشخص نشده باشد، اجاره باطل است. معمولاً مدت اجاره یک سال تعیین می‌گردد.
3. موجر و مستأجر باید بالغ و عاقل باشند: کودکان زیر سن قانونی و افراد دیوانه نمی‌توانند ملکی را اجاره بدهند و یا ملکی را اجاره بگیرند. قیم این افراد می‌توانند از جانب آنها، این کار را انجام دهد.
4. باید اجاره‌نامه به صورت کتبی باشد: طبق قانون موجر و مستأجر که در سال 1376 به تصویب رسیده است باید قرارداد اجاره به‌صورت کتبی و در دو نسخه تنظیم شود و دو نفر شاهد زیر آن را امضا کنند. لازم به ذکر است که اجاره‌نامه‌ای که به‌صورت دستی و بدون مراجعه به بنگاه املاک نوشته شده و طرفین معامله به همراه دو شاهد، آن را امضا کرده باشند معتبر و حقوقی است.
تکالیف مالک (موجر)
1 – تحویل مورد اجاره به مستأجر: موجر باید پس از انعقاد اجاره‌نامه، مورد اجاره (خانه، آپارتمان، مغازه) را تحویل مستأجر دهد.
2 – برگرداندن پول پیش مستأجر به هنگام تخلیه: چون معمولاً در قراردادهای اجاره پول پیش (رهن) از مستأجر گرفته می‌شود در موقع تخلیه ملک باید مبلغ فوق را مالک به مستأجربرگرداند.
3 – انجام تعمیرات کلی و اساسی در مورد اجاره: اگر موتورخانه (سیستم گرمایشی و سرمایشی)، آسانسور، ایزوگام پشت‌بام و سایر تعمیرات کلی در مورد اجاره لازم باشد، موجر وظیفه دارد آن را انجام دهد.
روابط بین موجر و مستأجر در قانون مدنی
در قانون مدنی نحوه انعقاد قرارداد اجاره و حقوق و تکالیف هر یک از طرفین مشخص شده است. مثلاً…
• مشخص کرده است که اگر چنانچه هریک از طرفین به تکالیفی که طبق این قرارداد برای آنها ایجاد شده است عمل نکنند، طرف مقابل چه اقدامی می‌تواند انجام دهد.
• قانون مشخص کرده است که در صورت وجود چه شرایطی طرفین می‌توانند قرارداد را فسخ کنند. همچنین در چه مواقعی قرارداد نامه خودبه‌خود باطل می‌شود.
• مشخص شده است که طرفین قرارداد اجاره در خصوص چه مواردی می‌توانند بر اساس توافق بین خود عمل کنند و در چه مواردی ملزم هستند بر اساس آنچه قانون تعیین کرده است عمل کنند.
قوانین مرتبط با ابطال و فسخ اجاره
علاوه بر مواد قانون مدنی، مجموعه قوانینی در سال 1356 و 1376 به‌صورت مستقل درباره روابط بین موجر و مستأجر تنظیم شده است. پس منحل نمی‌شود؛ بلکه رابطه استیجاری می‌تواند ادامه یابد و موجر نمی‌تواند مستأجر را به تخلیه ملک وادار نماید جز در موارد مندرج در ماده 14 و 15 قانون. براساس ماده 14 موجر می‌تواند در موارد زیر حکم تخلیه را از دادگاه درخواست نماید:
• بطلان اجاره: اگر اجاره فاقد شرایط صحت مندرج در قانون باشد بی‌اعتبار است. در این صورت اگر مستأجر از منافع بهره‌ای برده باشد باید اجرت‌المثل را پرداخت کند. تلف‌شدن مورد اجاره در اثنای مدت و ازبین‌رفتن قابلیت سوددهی از موضوعاتی است که باعث باطل شدن اجاره‌نامه می‌شود. به‌طورکلی موارد زیر باعث باطل شدن قرارداد اجاره می‌شود:
1. اگر شرایط عمومی صحت قرارداد و شرایط صحت عقد اجاره رعایت نشود. مثلاً مدت اجاره نامعلوم باشد و یا مورد اجاره مجهول باشد.
2. درصورتی‌که مورد اجاره، عیبی پیدا کند که مستأجر نتواند از آن استفاده نماید، طوری که رفع عیب نیز ممکن نباشد.
3. هرگاه در مدت اجاره، قسمتی و یا تمام مورد اجاره به‌خاطر وقوع حوادث طبیعی مانند سیل، زلزله، آتش‌سوزی و غیره از بین برود.
4. درصورتی‌که موجر در میانه مدت اجاره فوت نماید و موجر فقط در طول عمر خود، مالک منافع عین مستاجر باشد.
5. اگر در ضمن قرارداد فروش یک مال، فروشنده برای خود تا مدت معینی، حق فسخ عقد را شرط کند و خریدار آن را بپذیرد و سپس، خریدار قبل از تمام‌شدن مدت مذکور، عقد اجاره‌ای نسبت به همان مال ببندد که با حق فسخ فروشنده در تضاد باشد و عملاً آن را از بین ببرد. در این صورت، قرارداد اجاره خریدار، تاحدی‌که با حق فروشنده منافات دارد، باطل می‌شود.
• فسخ اجاره: اگر موجر و مستأجر در زمان نوشتن قرارداد اجاره شرایطی برای فسخ در نظر گرفته باشند و این شرایط در اجاره‌نامه ذکر شده باشد و طرفین آن را پذیرفته و آن را امضا کرده باشند، طرف شرط گذار می‌تواند با رجوع به قرارداد اقدام به فسخ اجاره‌نامه نماید.
طبق ماده 369 قانون مدنی، فسخ اجاره‌نامه با خیارات (توانایی یکی از اشخاص قرارداد برای برهم‌زدن قرارداد) زیر امکان‌پذیر است:
– شرط خیار: شرطی در قرارداد که به یکی از دو طرف قرارداد یا شخص ثالث، در مدت معینی اختیار فسخ قرارداد می‌دهد.
– خیار تعذر تسلیم: درصورتی‌که یکی از طرفین قرارداد به تعهدات خود عمل نکند، طرف دیگر قرارداد حق فسخ قرارداد دارد.
– خیار عیب: درصورتی‌که عیب و نقصی در خانه وجود داشته و در زمان بستن قرارداد ذکر نشده و توافقی هم صورت نگرفته باشد، اختیار فسخ اجاره‌نامه وجود دارد.
– خیار تخلف شرط: اگر زمان بستن قرارداد اجاره، شروطی را تعیین کرده باشند؛ اما یکی از طرفین قرارداد به تعهدات عمل نکند، می‌توان اجاره‌نامه را فسخ کرد.
– تخلف از وصف: اگر بعد از انعقاد قرارداد متوجه شوند که بهای واقعی خانه با مبلغ پرداختی متفاوت است، مستأجر می‌توانند اقدام به فسخ اجاره‌نامه کنند.
نکاتی مهم در مورد قانون اجاره‌خانه
1- اگر بعد از عقد قرارداد مورد اجاره دارای خرابی و قناصی بود، مستأجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
2- صاحب‌ملک نمی‌تواند در مدت اجاره مورد اجاره را تغییر دهد مگر با توافق مستأجر باشد.
3- تعمیرات و مخارجی که برای مورد اجاره پیش می‌آید تا امکان بهره‌برداری از آن وجود داشته باشد برعهده مالک می‌باشد.
4- مستأجر باید در زمان تعیین شده در قرارداد، اجاره بها ملک را بپردازد و رسید دریافت نماید.
5- عقد اجاره با فوت مالک و یا مستأجر باطل نمی‌شود.
6- در صورتی که مستأجر بدون اجازه مالک، مورد اجاره را تعمیر نماید حق مطالبه مبلغ را از صاحب‌خانه ندارد.
7- موجر حق دارد در صورت کاشت درخت و یا ساخت‌وساز توسط مستأجر در زمین اجاره‌ای، آن را تخریب نماید.
8- پس از اتمام موعد اجاره اگر مستأجر از تخلیه ملک امتناع کند، موجر می‌تواند از دادگاه حکم تخلیه بگیرد.
9- اگر موجر مدعی شود که مستأجر به ملک او خسارات وارد کرده و یا اجاره بها و شارژ را پرداخت نکرده است نمی‌تواند به طور مستقیم از ودیعه برداشت نماید؛ بلکه باید به دادگاه شکایت کند و از طریق مراجع قانونی اقدام به دریافت حق خود نماید.
10- اگر مستأجر بعد از پایان مدت اجاره، مکان مورد اجاره را در تصرف خود نگه دارد باید به موجر اجاره بهایی معادل با اجاره بها مکانی مشابه به آن مکان را بپردازند، حتی اگر از آن استفاده نکرده باشد.
گردآوری: بخش علمی ستاره آبی
